Приобретение квартиры в ипотеку часто предполагает наличие большой суммы денег, которую покупатель обязан внести в виде первоначального взноса. Обычно это составляет 15-20% от общей стоимости недвижимости или не менее 500 тысяч рублей. Однако далеко не у всех есть возможность накопить такую значительную сумму.
В таких случаях возникает вопрос, можно ли и при каких условиях в 2023 году взять ипотеку на квартиру без первоначального взноса? Ответ неоднозначен, рассмотрим несколько вариантов, которые подойдут.
Зачем банкам нужен первоначальный взнос
Рынок недвижимости известен своей непредсказуемостью, и финансовая стабильность заемщика может меняться со временем. Даже если сегодня клиент получает высокий доход, следующим месяцем он может столкнуться с финансовыми трудностями из-за сокращения штатов в его компании. Это может привести к ситуации, когда надежный заемщик вдруг становится должником.
Кредитор может подать на него в суд, изъять квартиру и выставить ее на продажу. Однако, если рыночная стоимость недвижимости упала за несколько лет, кредитор не сможет полностью вернуть свои средства.
Именно поэтому в большинстве программ ипотечного кредитования предусмотрен первоначальный взнос. Это сумма, которую заемщик должен внести из своих собственных средств. Поэтому ответ на вопрос о том, какие банки и кому дают ипотеку без первого взноса, можно найти, обратив внимание на интересы финансовых учреждений.
Первоначальный взнос выполняет несколько функций:
- Подтверждение платежеспособности заемщика, что свидетельствует о его умении управлять доходами и, вероятно, минимизировать риски просрочек после заключения договора.
- Повышение ликвидности недвижимости.Первоначальный взнос может помочь покрыть разницу между стоимостью квартиры и суммой, заявленной между продавцом и покупателем.
Когда заемщик берет ипотеку без первоначального взноса, кредитор сталкивается с дополнительными рисками. Поэтому, чем больше средств вносит заемщик, тем больше готовы банки снизить процентные ставки или увеличить доступный кредитный лимит. Если же заемщик не желает вносить первоначальный взнос, его платежеспособность будет проверяться особенно строго, и вероятность отказа увеличится.
Альтернативы первоначальному взносу при покупке квартиры в ипотеку
Когда у потенциального покупателя нет возможности собрать достаточную сумму на первоначальный взнос, возникает вопрос, каким образом можно решить эту проблему. Следует отметить, что в 2023 году ни один из крупных банков не предлагает программ ипотечного кредитования без обязательного первоначального взноса. Тем не менее, существуют определенные альтернативы и варианты, которые могут помочь в такой ситуации.
Использование потребительского кредита
Один из наиболее очевидных способов решения проблемы с первоначальным взносом — это оформление потребительского кредита. Заемщик обращается в финансовую организацию и запрашивает средства на покрытие первоначального взноса. Полученные средства используются для оплаты первого взноса по ипотеке.
Однако, следует учитывать, что данный метод может иметь ряд недостатков:
- Заемщик будет обязан выплачивать не один, а два кредита — ипотечный и потребительский.
- Банк может рассматривать ежемесячную долговую нагрузку как недопустимо высокую, особенно если у заемщика уже есть действующий кредит. В результате банк может отказать в выдаче ипотеки, снизить лимит или потребовать дополнительных поручителей.
- Объединение двух кредитов в одно обязательство может повлечь за собой дополнительные расходы. Заемщику потребуется подтверждать свою платежеспособность снова, и это может повлечь за собой затраты.
Именно поэтому большинство финансовых экспертов рекомендуют внимательно оценивать, стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса, если для этого приходится прибегать к потребительскому кредиту, даже если ставки по нему довольно низкие.
Займ у близких и знакомых
Если обращение в банк или использование потребительского кредита не является оптимальным вариантом, заемщик может попробовать обратиться к родственникам, друзьям или знакомым с просьбой предоставить нужную сумму взаймы. Однако стоит помнить, что даже такие сделки должны быть оформлены юридически и письменно, чтобы избежать недоразумений в будущем.
Тем не менее, при обращении за финансовой помощью к близким или друзьям следует учитывать, что деньги также должны быть возвращены, возможно, с процентами. Не стоит рассматривать альтернативные кредиты, такие как микрозаймы или частники, так как они часто предоставляют займы под высокие проценты или под залог имущества, что может привести к дополнительным финансовым трудностям и рискам.
Оплата первоначального взноса с помощью семейного сертификата
В России семьи, имеющие детей, могут рассчитывать на получение материнского или семейного сертификата. При рождении второго, третьего или последующих детей родители имеют возможность получить значительную сумму — до 775 628,25 рублей. Эти средства можно использовать для улучшения жилищных условий, включая оплату первоначального взноса при покупке недвижимости.
Однако, заемщику следует учитывать ряд важных моментов:
- Сертификаты выдаются на специальные счета и доступ к ним имеет только продавец квартиры. Весь процесс проверок и перечислений может занять от 1 до 1,5 месяцев.
- Средства материнского капитала нельзя использовать для покупки жилья у родственников или лиц, находящихся во взаимозависимых отношениях с заемщиком.
- В маленьком городе или небольшом населенном пункте средств семейного сертификата, возможно, будет достаточно для оплаты первоначального взноса. Однако в крупных городах это может оказаться недостаточным.
Тем, кто задается вопросом о том, можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса с использованием материнского капитала, стоит помнить о долевой собственности. Если деньги из семейного сертификата будут использованы для покупки квартиры, необходимо выделить доли детям. И это может сделать дальнейшую продажу недвижимости затруднительной. В противном случае, прокуратура и Социальный фонд могут оспорить сделку.
Военная ипотека
Военнослужащие — одна из категорий заемщиков, которым банки предоставляют возможность взять ипотеку без первоначального взноса. Однако и в этом случае есть свои особенности.
Согласно условиям, кадровые военные и лица, служащие по контракту, могут стать участниками накопительной ипотечной системы через 3 года службы. После этого государство будет ежемесячно перечислять на индивидуальный счет конкретного военнослужащего определенную сумму в рамках установленного лимита.
Эти накопленные средства можно использовать для погашения существующего ипотечного кредита или в качестве первоначального взноса при оформлении нового.
Предоставление дополнительного залога
Когда у заемщика нет достаточной суммы на первоначальный взнос, но у него есть недвижимость, которая может быть интересной для банка, существует возможность предоставить эту недвижимость в качестве дополнительного залога. Однако, стоит помнить, что банки, предоставляя ипотеку без первоначального взноса под такие условия, могут выдавать кредит не более чем на 60-70% от стоимости залогового имущества.
Подобные сделки требуют оценки имущества, покупки страховых полисов и могут включать дополнительные расходы. Кроме того, до снятия обременения с недвижимости заемщик не сможет распоряжаться ею.
Итак, несмотря на сложности, связанные с отсутствием первоначального взноса, существует несколько альтернативных путей для приобретения жилья в ипотеку. Выбор подходящего метода зависит от индивидуальных обстоятельств и финансовых возможностей заемщика.
Совместные акции банков и застройщиков
Для привлечения внимания к своим жилым комплексам и домам, застройщики периодически организуют акции совместно с банками. В рамках таких акций заемщикам предлагают приобретать квартиры на выгодных условиях, например, с заметной скидкой или даже с возможностью получения ипотеки без первоначального взноса.
Однако, стоит учитывать некоторые «подводные камни». В основном, в рамках таких акций предлагаются апартаменты, которые не пользуются большим спросом. Это могут быть квартиры на первых или последних этажах, угловые квартиры, выходящие окнами на промышленные зоны и другие не самые привлекательные варианты.
Банк также может устанавливать дополнительные условия для тех, кто хочет приобрести квартиру без первоначального взноса. Например, требование о страховании не только собственности, но и титула собственности, а также страхование собственной жизни и здоровья. При этом банк может предписывать выбирать страховую компанию с определенной репутацией.
Завышение стоимости объекта недвижимости
Один из способов получения ипотеки без первоначального взноса заключается в завышении стоимости недвижимости в договоре. Однако этот метод считается сомнительным и сопряжен с рисками.
Процесс такой сделки выглядит следующим образом:
- Покупатель и продавец указывают в договоре цену, которая выше реальной стоимости квартиры.
- Продавец оформляет расписку, где указывает, что получил от покупателя деньги в размере предполагаемого первоначального взноса.
- Банк рассматривает расписку как доказательство внесения аванса и предоставляет заемщику кредит на оставшуюся сумму согласно договору.
Однако, следует учитывать, что у этого способа больше недостатков, чем преимуществ:
- Банки проверяют стоимость недвижимости не только по данным договора, но и по оценкам независимых оценщиков, которые не будут фальсифицировать отчеты.
- В случае признания сделки недействительной по каким-либо причинам, продавец должен вернуть деньги как по договору, так и по расписке.
- Продавец, продающий квартиру до истечения минимального срока владения, также обязан уплатить налог на разницу между ценой в договоре и фактически полученной суммой.
Льготные программы
На государственном уровне время от времени действуют программы, направленные на поддержку молодых семей в приобретении жилья. Вместо предоставления готовых квартир, они предоставляют субсидии в размере 30-35% от стоимости недвижимости.
Однако, эти программы также имеют свои ограничения:
- Претенденты на субсидию должны быть "молодыми специалистами" и не старше 35 лет.
- Ни у одного из членов семьи не должно быть в собственности жилья, которое подходит для проживания.
- Участник программы должен иметь достаточный доход для погашения ипотеки.
Использование субсидий позволяет получить ипотеку без наличия собственных денег на первоначальный взнос. Однако ожидание субсидии может занять продолжительное время, так как выделение средств зависит от региональных возможностей и финансовых ресурсов.
Пошаговая инструкция по получению ипотеки без первоначального взноса
Для того чтобы получить ипотеку без первоначального взноса, следует придерживаться определенных шагов. Важно выбрать наиболее подходящий способ покупки квартиры и следовать инструкции:
- Сначала решите, каким образом вы хотели бы приобрести жилье. Подумайте о возможности участия в специальных программах, таких как помощь молодым семьям или кредит под залог существующего имущества. Изучите актуальные акции на веб-сайтах застройщиков и других источниках информации.
- Определитесь с банком, который предоставит вам ипотечный кредит. Многие эксперты рекомендуют обращаться в банки, с которыми вы уже имеете финансовые отношения. Например, Сбербанк и ВТБ часто предлагают разнообразные акции. Однако, учтите, что эти банки строго проверяют заемщиков и могут отказать в кредите при наличии даже минимальных сомнений.
- Для получения ипотеки вам потребуется предоставить подтверждение своего дохода. Банк может запросить не только справку 2-НДФЛ, но и копии всех страниц трудовой книжки. Если вы планируете использовать имеющееся имущество в качестве залога, вам потребуются выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на недвижимость. Также может потребоваться разрешение от Социального фонда (при использовании материнского капитала) или Росвоенипотеки (для военнослужащих).
- После одобрения на кредит вам нужно будет заключить два основных договора - купли-продажи недвижимости и кредитного договора. Кроме того, вы должны будете застраховать объект покупки и зарегистрировать обременение в Росреестре.
- После получения кредита вы обязаны будете вносить ежемесячные платежи в соответствии с графиком, предоставленным банком.
Заключение
На данный момент в России банки не предоставляют массовых программ ипотечного кредитования без первоначального взноса. Однако, если у вас нет собственных средств, вы можете рассмотреть различные способы получения ипотеки, такие как:
- Получение нецелевого кредита на члена семьи или друга.
- Использование семейного сертификата.
- Займ у родственников, друзей или знакомых.
- Военная ипотека. Этот вариант доступен для военнослужащих.
- Залог имущества. Если у вас есть другая недвижимость, ее можно предоставить ее.
- Участие в совместных акциях банков и застройщиков.
Следуя этим шагам, вы сможете более осознанно подходить к вопросу о получении ипотеки без первоначального взноса и выбрать наиболее подходящий для вас вариант.
Читайте также:
