Как посчитать и выделить долю детям в квартире 

Начиная с 2006 года, российские семьи после рождения второго ребенка (а сейчас и после первого) могут рассчитывать на получение материнского капитала. Эти деньги можно направить на покупку жилья, взятого в ипотеку. Но при этом родители обязаны наделить долей в ипотечной квартире не только того ребенка, появление которого дало право на получение сертификата, но и всех своих несовершеннолетних детей.

Таким образом, государство старается защитить права подрастающего поколения на полноценную жизнь на собственной жилплощади. Например, при разводе родители из-за личных ссор не смогут выписать ребенка «на улицу», лишив его доли в квартире. Либо в случае смерти близких у иных родственников не будет возможности переселить детей в жилье с худшими условиями.

Что нужно знать о выделении долей детям

Чтобы за счет семейного капитала погасить ипотечный кредит, необходимо написать заявление установленной формы и передать его в подразделение ПФР по месту жительства. Но в числе прочего Пенсионный Фонд потребует подтвердить, что дети будут полноценными собственниками купленного жилья.

Внести изменения в уже действующий кредитный договор, изменив состав владельцев квартиры, можно только с согласия банка-залогодержателя. Получить его практически невозможно. Поэтому одновременно с введением материнского капитала на уровне государства введено такое понятие, как «обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям в ипотечной квартире».

Для его составления собственник недвижимости должен посетить нотариуса и подписать заявление, в соответствии с которым он обязуется предоставить доли в жилье не только детям, в отношении которых установлено родство (зафиксированы родственные связи, включая усыновление), но и супругу/супруге.

Здесь нужно учитывать ряд моментов:

1. Если ипотечный кредит оформлен уже в период брачных отношений, муж и жена в равной степени будут считаться владельцами квартиры вне зависимости от того, на кого оформлен кредит. В этом случае в обязательстве о выделении долей будут значиться только дети.
2. Если один из супругов купил квартиру еще до вступления в брак, по закону он считается единоличным владельцем. Если впоследствии часть задолженности перед банком погашена за счет маткапитала, собственник обязан выделить доли не только детям, но и мужу/жене.
3. Средства семейного сертификата нельзя направить на погашение ипотечного кредита, оформленного не на родителей, а на иных родственников. На практике это означает, что не получится выделить доли детям в другой ипотечной квартире, например, бабушки. Она сама после погашения кредита и снятия обременения может подарить некоторое количество квадратных метров внукам.

Ипотечные кредиты оформляют на 10-15 и более лет. Если за это время в семье родятся еще дети, им также необходимо выделить доли.

Можно ли избежать составления обязательства о наделения детей долями в ипотечной квартире

В законе предусмотрена такая возможность, но при одном условии. Дети и супруг/супруга должны изначально значиться среди собственников приобретаемого жилья.

В этом случае несколько меняется пакет документов для ПФР. Вместе с заявлением на перечисление средств банку или продавцу квартиры владелец материнского капитала обязан предоставить выписку из ЕГРН (получить ее можно здесь).

Но данный способ обеспечения жильем несовершеннолетних членов семьи также имеет свои нюансы:

• Пока дом не сдан в эксплуатацию, оформить право собственности невозможно.
• Банки не очень охотно кредитуют покупку жилья, если в числе владельцев значатся несовершеннолетние. Если на определенном этапе заемщик перестанет платить по договору, могут возникнуть проблемы с реализацией залога.

Как составить обязательство о выделении доли ребенку в квартире, купленной по материнскому капиталу

При составлении обязательства родители обязаны руководствоваться положениями Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 года. Обязательные условия:

1. Документ имеет письменную форму.
2. Подписывать обязательство необходимо в присутствии нотариуса.
3. Если заемщиками (и собственниками) являются оба родителя, они вместе должны подписать обязательство. Если же квартира оформлена только на одного из супругов, документ составляется на него. На него возлагается обязанность наделить долями в квартире супруга/супругу и детей после снятия обременения.

Обязательство составляется в нескольких идентичных экземплярах: для родителей и собственно ПФР. Без нотариального заверения документ недействителен. Пенсионный Фонд не примет его к сведению.

Когда и в каком размере необходимо выделить доли детям по обязательству

В соответствии с действующим законодательством на исполнение обязательства гражданину дается 6 месяцев с момента, как с квартиры будет снято обременение в пользу банка. Если за период между подписанием заявления у нотариуса и реальным выделением в семье появятся другие дети, доли в квартире необходимо предоставить всем. В противном случае можно получить претензии от прокуратуры или непосредственно ПФР.

Сложнее решить, сколько квадратных метров переоформить на каждого члена семьи. Ни в одном из действующих законов не определена минимальная доля, приходящаяся на ребенка в квартире. В соответствии с Жилищным кодексом норма площади на одного человека составляет 12 м2, а санитарная равна всего 6 м2.

Юристы говорят о том, что родители вправе самостоятельно посчитать доли детей в квартире. Нужно учитывать характер отношений в семье. Ведь регулярно случаются ситуации, когда дети, достигнув совершеннолетия, заявляют о своем желании продать свое имущество и жить отдельно от родителей.

Чтобы исполнить требования законодательства, достаточно переоформить на ребенка площадь, стоимость которой эквивалентна размеру маткапитала. Это может быть даже 1 или 2 м2. Непосредственно в обязательстве можно не указывать никакие данные по долям: в процентах от общей площади или конкретное количество квадратных метров.

Ответственность за невыделение долей несовершеннолетним детям в ипотечной квартире

Родители, чтобы за счет средств маткапитала погасить задолженность перед банком, подписывают обязательство о выделении долей. Но за годы выплаты ипотечного кредита у них могут измениться планы.

Например, родители могут решить, что они проведут перевыделение долей детям в другой квартире большей площади. А для этого нужно продать то жилье, что уже куплено с использованием маткапитала. Сделать это при наличии детей-сособственников крайне сложно. Необходимо обратиться в органы опеки и доказать, что в новой квартире подрастающему поколению будет комфортней.

Но на данный момент времени в государстве преобладает мнение о том, что детей нельзя лишать уже имеющейся жилплощади. В 99 случаях из 100 опека не дает разрешение на продажу, если хотя бы 1% недвижимости находится в собственности ребенка.

Некоторые родители за несколько лет просто забывают о своих обязательствах выделить детям доли в залоговой квартире. Формально в действующем законодательстве наказание для них не предусмотрено. Но, если непосредственно ПФР или прокуратура установят, что родители продали квартиру, купленную с использованием маткапитала, и не выделили доли детям, возможны следующие варианты действий:

1. Опротестование сделки. Жилье возвращают первоначальному владельцу, а он обязан выплатить полученную по договору сумму.
2. Возврат средств сертификата на счета ПФР.
3. Выделение доли ребенку в принудительном порядке и т. д.

Если же следственные органы установят, что родители через череду сделок купли-продажи обналичили материнский капитал, возможно привлечение к уголовной ответственности.

Куда обращаться, чтобы выделить доли детям в купленной ипотечной квартире

Прежде чем переходить собственно к выделению долей, родителям необходимо:

1. Получить в кредитующем банке справку об отсутствии задолженности и закладную.
2. Обратиться в Росреестр или МФЦ и написать заявление о снятии обременения с недвижимости. Обязательно нужно приложить копии договоров: кредитного и купли-продажи (или ДДУ).

Сотрудники Росреестра проверят документы и проведут необходимые регистрационные действия. Собственнику квартиры предоставят выписку из ЕГРН уже без пометки об обременениях.

Далее можно переходить уже к перераспределению жилплощади. Оформить на ребенка долю в ипотечной квартире можно одним из двух способов:

1. Составление соглашения.
2. Оформление договора дарения.

Если квартира оформлена в общую собственность родителей, сделать долю в квартире на ребенка можно одним документом. Если же каждому принадлежит определенная часть, им предстоит решить, сколько метров каждый будет переоформлять на несовершеннолетних членов семьи. Чтобы избежать возможных претензий со стороны ПФР, опеки и Росреестра и соглашение, и договор дарения лучше подписывать в присутствии нотариуса. Он предоставит необходимые бланки и проверит правильность заполнения.

Содержание соглашения о выделении долей и договора дарения

Формально соглашение и договор дарения — это разные документы. Но при составлении каждого из них необходимо указать следующие данные:

• дата составления, город (муниципалитет, сельское поселение и т. д.);
• ФИО родителей. Также потребуются их паспортные данные, сведения о постоянной регистрации и адресе фактического проживания;
• реквизиты квартиры или частного дома: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер. Если родители владеют жильем в долях, нужно обозначить, кому и сколько принадлежит.

И соглашение, и договор составляют в нескольких экземплярах: по одному для каждого из родителей и детей. Еще один нужен для Росреестра. В ПФР копия не предоставляется.

Важный момент! Договор дарения должен подписывать не только даритель, но и получатель. Но несовершеннолетние дети не могут самостоятельно заключать подобные сделки. Их интересы представляет кто-либо из родителей. Соответственно, он будет подписывать договор со стороны и дарителя, и получателя.

Какие документы нужны, чтобы передать долю в квартире ребенку

Помимо непосредственно соглашения или договора дарения в Росреестр или МФЦ необходимо предоставить:

• заявление о регистрации права собственности на долю. Его каждый из участников сделки заполняет на месте;
• паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о заключении брака (и разводе, если есть);
• правоустанавливающие документы на жилье. Если средства потрачены на строительство дома, потребуется акт о вводе в эксплуатацию;
• выписка из ЕГРН.

Со всех документов сотрудник регистрационной палаты или МФЦ снимет копии. Дополнительно родители обязаны пополам уплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Стандартно на проверку документов и проведение всех необходимых регистрационных действий Росреестру требуется 7-9 рабочих дней. Если заявление поступает через МФЦ, ждать придется на 2-3 дня дольше. Это связано с необходимостью передавать документы между инстанциями. Далее заявителю предоставляется выписка из ЕГРН, в которой уже обозначены доли и родителей, и детей. Свидетельства о праве собственности не выдаются с 2017 года.

Родители не обязаны информировать ПФР о факте выделения долей детям. Но, если поступит такой запрос от компетентных органов, на него лучше ответить, предоставив выписку из ЕГРН.

Заключение

Если родители используют средства маткапитала для покупки жилья или погашения банковского кредита, взятого на эти цели, они обязаны в купленной ипотечной квартире выделить долю несовершеннолетним детям.

Если это невозможно сделать сразу из-за особенностей кредитного договора с банком, родители в присутствии нотариуса подписывают соответствующее обязательство. Копию документа необходимо предоставить в ПФР. Без него деньги банку или продавцу квартиры в счет маткапитала не перечислят.

Если родители после погашения ипотечного кредита передумали выделять доли детям, например, под предлогом покупки другой квартиры, их по требованию ПФР могут обязать вернуть средства сертификата на счет Пенсионного Фонда.

Выделение долей по факту фиксируется соглашением или договором дарения. Оба документа лучше подписывать в присутствии нотариуса. Далее их необходимо передать в Росреестр для перерегистрации права собственности. После этого продать квартиру, в которой есть доля ребенка, можно только с разрешения органов опеки.

Читайте также:

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Налог с продажи земельного участка: ставки, льготы, сроки уплаты

Как объединить два земельных участков в один