Под кадастровой стоимостью понимают усредненную стоимость недвижимости, которая соответствует параметрам, установленным государственными органами. Она, в частности, определяет: сумму налога, который взыскивается за продажу, вероятность одобрения ипотеки, а также размер государственной пошлины, взимаемой при осуществлении ряда операций. В случае, когда собственник жилья сомневается в правильности расчета, ему следует уточнить размер его кадастровой стоимости, а если появятся неточности – обратиться с заявлением с просьбой о ее снижении.
Что значит кадастровая стоимость квартиры
Именно государством определяется кадастровая стоимость недвижимости, при этом учитывается:
- Площадь квартиры.
- Регион, в котором она находится.
- Материал, из которого возведены стены.
- Год ввода в эксплуатацию.
- Этаж, на котором расположен объект недвижимости.
- Коммуникации: наличие газа, горячей, холодной воды, централизованной канализации, прочие.
- Ряд иных характеристик.
Установление государством той или иной стоимости выполняется методикой массового оценивания, а потому всем объектам, имеющим схожие технические характеристики, как правило, назначается одинаковая кадастровая стоимость.
При этом в расчет не принимается целый ряд индивидуальных параметров, который часто формирует рыночную цену. К примеру, выход окон квартиры на южную сторону, или же удобное расположение комнат. По этой причине государство не заставляет владельца жилья, выставляемого на продажу строго следовать кадастровой стоимости, которая гораздо меньше рыночной.
В городах федерального значения кадастровая стоимость объектов недвижимости меняется один раз в 2 года с момента последней оценки, в остальных регионах – она пересчитывается один раз в четыре года. При этом государство выполняет переоценку, учитывая изменения рынка недвижимости.
Эта цена напрямую зависит от налога, который каждый год начисляется за владение жильем. Проще говоря, данный налог выражается произведением трех величин: кадастровой стоимости, налоговой ставки в данном регионе и коэффициента, который зависит от срока владения жильем. При этом государство принимает во внимание наличие у собственника различных льгот.
Как узнать кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость квартиры в текущем 2023 году можно узнать на официальном портале Росреестра. Для этого владельцу достаточно просто ввести адрес объекта недвижимости в соответствующую графу. Кроме того, данную информацию можно получить в ЕГРН, заказав выписку в одном из МФЦ.
Как убедиться в правильности расчета кадастровой стоимости
Уточнить это можно у оценщика недвижимости. Он проверит правильность установленной государством цены, опираясь на анализ рынка.
Кроме того, владелец жилья может сам определить кадастровую стоимость квартиры. В общем случае стоимость, полученная в ЕГРН будет на 20-30% меньше рыночной. А потому ориентируясь на одну из площадок, где размещены объявления о продаже жилья необходимо определить год ввода в эксплуатацию многоэтажки, из какого материала возведены ее стены, площадь квартиры, а также иные характеристики. Рыночная цена – как раз и будет средней стоимостью подобных объектов. Если по приблизительному расчету она окажется меньше, чем рассчитанная государством цифра, то можно заняться уменьшением кадастровой стоимости.
Так, в некоторых случаях владельцы жилья вправе обращаться с заявлением в Росреестр для пересмотра установленной кадастровой стоимости, а именно при выявлении:
- Неактуальных данных. Сюда входят ошибки, которые обнаружены в тексте кадастрового паспорта, либо же в случае изменения основных параметров объекта – например, здание официально признано аварийным.
- Завышенного показателя. В такой ситуации владелец ежегодно будет платить большой налог. Если же он продаст свое жилье дешевле кадастровой стоимости, то государством может назначаться проведение дополнительных проверок.
- Заниженного показателя. Если кадастровая стоимость квартиры будет очень низкой, то государство вправе предъявить владельцу обвинение в том, что он уклоняется от оплаты части ежегодного налога. Так, при совершении сделки купли-продажи квартиры на стадии проверки документов обязательно уточняется этот момент. Кроме того, если стоимость отчуждаемого объекта существенно превышает кадастровую, то представитель банка имеет право отказать приобретателю в ипотеке.
Может ли квартира быть продана, или куплена дешевле ее кадастровой стоимости
Итоговая цена продажи может быть меньшей, чем установленная государством. Такая ситуация обычно возникает, если:
- При оценке недвижимости была допущена ошибка, в результате чего жилье было оценено слишком дорого.
- Стороны в тексте договора просто занизили цену.
Действительно, по закону допускается продажа или покупка квартиры за стоимость, которая ниже кадастровой, однако государство тщательно следит за подобными сделками.
Так, если жилье находится в собственности владельца меньше 5 лет (3-х лет, в случае, когда отчуждаемая квартира является единственным жильем, либо она получена в наследство), то сумма, вырученная при продаже, расценивается как чистый доход собственника. Поэтому по завершению сделки следует заплатить налог, составляющий 13% от полученной прибыли, то есть разницы между полученной от продажи жилья суммой и суммой, потраченной ранее на покупку данной квартиры (отражается в тексте предыдущего договора купли-продажи).
За то время, пока собственник владеет недвижимостью – она, как правило, дорожает. Это обуславливается инфляцией, неизбежным вложением в ремонт, или усовершенствование жилья средств покупателем, или, например, покупкой объекта на стадии котлована, а потому продавцы вынуждены расставаться с определенным процентом вырученных за продажу квартиры средств. Чтобы максимально уменьшить будущий налог и, соответственно уйти от налоговых последствий, в тексте договора купли-продажи стороны нередко указывают цену, которая примерно соответствует стоимости приобретения, а остальная сумма передается продавцу под расписку. Однако такой вариант сопряжен с некоторыми рисками, например:
- Подобные занижения стоимости опасны для покупателей. Так, при расторжении по каким-либо причинам сделки и возврата средств продавец обязан будет передать сумму, указанную в тексте договора купли-продажи.
- При выполнении последующих операций новый владелец снова будет иметь дело с большой разницей в цене покупки.
- Занижение стоимости отчуждаемых объектов
Не выгодно государству, которое автоматически лишается налога с продажи. А потому его представители на всех уровнях отслеживают проведение таких сделок, используя для этого специальный инструмент, называемый кадастровой стоимостью. За нарушение правил предусмотрены санкции. Так, если представитель налоговой службы выявит уклонение, то продавец жилья, если не докажет обратное должен будет оплатить не только сумму налога, но и штраф, составляющий около 40% от суммы налога. Если же суммы будут достаточно крупными, то действия нарушителя могут подпадать под нормы статей Уголовного кодекса РФ.
В 2016 году начисление налога, который взимается при продаже квартиры дешевле, чем ее кадастровая стоимость осуществляется по-новому. Теперь, если стоимость, указанная в договоре будет меньшей, чем 70% от стоимости ЕГРН, то государством выполняется расчет НДФЛ с учетом кадастровой стоимости жилья.
По этой причине, во избежание нежелательных последствий при продаже квартиры по цене, которая ниже кадастровой стоимости, лучше заранее побеспокоиться об ее изменении. Таким образом владелец обезопасит себя от возможных санкций. Более того, он уменьшит риски, которые могут возникнуть в случае расторжения сделки.
Как может быть уменьшена кадастровая стоимость квартиры
К заявлению о пересмотре, подаваемому в Росреестр, требуется приложить некоторые документы:
- Копию документа, который подтверждает право собственности.
- Выписку из ЕГРН.
- Отчет, в котором оценивается рынок недвижимости.
Заметим, что Росреестр рассматривает лишь отчеты, составленные независимыми оценочными компаниями, имеющими специальную лицензию на осуществление данной деятельности. Поэтому владелец жилья самостоятельно проанализировать рынок не может, для этого следует воспользоваться услугами специализированной компании.
Подготовив пакет документов, можно направлять заявление на исправление ошибок, которые допущены при установлении кадастровой стоимости. Это можно сделать различными способами, но наиболее распространено обращение в МФЦ, либо же на портал Госуслуг.
На рассмотрение заявления отводится 30 календарных дней. Еще 45 дней потребуется на внесение изменений в случае положительного решения.
Как поступить, если Росреестр отказал в уменьшении кадастровой стоимости квартиры
В ряде случаев поданное заявление может быть отклонено. К примеру, специалисты Росреестра сочтут, что нет оснований для выполнения перерасчета, либо же доказательств, предоставленных владельцем жилья недостаточно.
В таком случае собственники жилья имеют право подавать исковое заявление в суд. На практике рассмотрение подобных исков занимает около месяца.
После решения суда в распоряжении проигравшей стороны есть месяц для подачи апелляции. Кстати, его может подавать и владелец недвижимости, если за время судебных разбирательств он соберет новую доказательную базу.
Отметим, что собственник жилья вправе сразу подавать исковое заявление с просьбой пересмотра кадастровой стоимости в суд, то есть без обращения Росреестр. Однако подача иска предполагает уплату государственной пошлины, а кроме того даже при положительном решении суда вся процедура займет гораздо больше времени. Поэтому имеет смысл сначала обращаться в МФЦ, либо же в Госуслуги.
Стоит ли надеяться на плановую переоценку недвижимости
Ввиду того, что перерасчет выполняется один раз в 2 года для объектов, находящихся в городах федерального значения и один раз в 4 года для жилья в иных субъектах РФ, то теоретически можно рассчитывать на ближайшее заседание комиссии, которое возможно выявит и устранит ошибку.
Однако практика показывает, что если параметры квартиры не будут подпадать под действие изменений, то корректирование ее кадастровой стоимости обычно не выполняется. В таком случае даже наличие арифметических ошибок остается незамеченным. По этой причине все-таки стоит обратиться с заявлением для исправления несоответствия, которое выявлено владельцем в Росреестр, причем сделать это лучше сразу после того, как собственник обнаружил ошибку.
Заключение
Кадастровую стоимость рассчитывает государство. Она используется для оценки объекта недвижимости. Она напрямую зависит от налога на квартиру и обязательно учитывается при заключении любой сделки купли-продажи.
Если владелец уверен, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно, то он вправе подавать заявление с просьбой об исправлении ошибки. Обращаться можно в Росреестр, либо же в суд. При этом основным документом будет являться отчет об оценке рыночной цены, который составляется лицензированными оценщиками.
Благодаря своевременному уменьшению кадастровой стоимости может быть снижена сумма ежегодного налога, а также владелец жилья уйдет от возможной проверки и штрафа при продаже квартиры.
Читайте также:
