Многим владельцам земельной территории требуется информация о ее ликвидности. Существует несколько подходов и методов для установки этих данных. Так, кадастровая оценка земельных участков влияет на размер налога, который начисляется за недвижимость. Процедурой занимаются специалисты. Они учитывают множество факторов, прежде чем вынести окончательный вердикт.
Законодательные нормы
Регулирование вопросов, связанных с оценкой земли, происходит на основе Земельного кодекса. Процедурой занимаются профессионалы, это оценщики, обладающие специальными званиями. Их деятельность регулируется федеральным законом. При оценке земельного участка земельное право позволяет заключать сделки для проведения процедуры, наделяет выдаваемые акты законной, юридической силой. Оно также регулирует деятельность, связанную с наделами.
Особенности оценки земельных участков: для чего проводится
Данные экспертизы могут потребоваться для большинства операций с землей. Они проводятся в следующих ситуациях:
- Планируется совершить сделку купли-продажи. Требуется, если стороны не могут договориться о цене, или собственник не знает, какую оптимальную стоимость установить.
- Раздел имущества. Как правило, это касается совместно нажитого имущества супругами.
- Территория передается в аренду. Оценка позволит назначить оптимальную арендную плату.
- Государство собирается выкупить землю.
- Необходимость застраховать имущество. Это позволит вычислить максимальные выплаты, если наступит страховой случай.
- Получение наследства. При процедуре вступления в права нотариус потребует предоставить результаты оценки.
- Компенсация убытков. Чтобы возместить ущерб необходимо определить их финансовый эквивалент.
- Решение различных споров. Так, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.
Кто проводит экспертизу
Инициировать процесс оценки может физлицо или юридическая компания, которая является собственником территории. Процедура проводится следующими категориями лиц:
- Специалисты, имеющие соответствующую лицензию на проведение экспертизы.
- Организации, которые предоставляют услуги по независимой оценке земельного участка.
- Органы местного самоуправления и исполнительной власти. Подобные услуги предоставляют структуры, имеющие полномочия для этого. Как правило, они проводят государственную кадастровую оценку земельных участков.
Вне зависимости от выбранного оценщика важно проверить у него наличие документации, подтверждающей его право на проведение подобных действий. Иначе, полученные результаты не будут считаться действительными.
Виды оценки земельных участков
Процедура подразделяется на кадастровую и рыночную оценку. В первом случае она является массовой. Проводится периодически государственным органом. Кадастровая стоимость позволяет определить размер имущественного налога. Данные находятся в открытом доступе. Собственник земли может бесплатно получить данную информацию. Можно воспользоваться для этого онлайн-сервисом и получить актуальные данные об объекте. Оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится каждые 3-5 лет в зависимости от региона.
Рыночный вид позволяет определить наиболее оптимальную стоимость конкретного имущества. На процедуру влияет характер территории, цель ее использования, а также тип сделки, который планируется с ней проводить.
Также выделяют инвестиционный и ликвидационный виды. Последний предполагает определение стоимости земли в случае ее быстрой продажи, изъятии. Инвестиционная оценка проводится для определения возможной выгоды при покупке участка. Она позволяет понять, окупится ли вложение.
Принципы оценки земельных участков
Процедура проводится на основе экономических принципов, которые влияют на конечный результат. Среди них:
- Полезность. Заключается в том, что чем больше участок может удовлетворить потребности своего владельца, чем выше стоимость.
- Замещение. На результат влияет наличие для покупателя альтернатив на рынке недвижимости, похожих территорий.
- Ожидание. Какой доход получит покупатель, при перепродаже участка, если является инвестором.
- Остаточная продуктивность. На принцип влияет чистый доход, который можно получить от земли;
- Предельная производительность. Сколько факторов производства может быть добавлено, пока чистая отдача растет быстрее затрат.
- Сбалансированность. Все факторы, которые влияют на прибыльность и выгодность земли должны быть сбалансированы между собой.
- Разделение объектов имущества и прав на них. Все физические объекты должны разделяться и соединяться так, чтобы получить максимальную стоимость территории.
- Спрос и предложение. Оценивается потребность потенциальных покупателей в участке определенной характеристики.
- Конкуренция. Стоимость должна составлять достойное соперничество подобным объектам, которые уже есть на рынке.
- Соответствие. Максимальная цена должна соответствовать характеристикам объекта.
- Изменение внешней среды. Учитывается внешнее окружение и возможные перемены в экономических, социальных условиях, что влияет на конечную стоимость.
Подходы и методы оценки земельных участков
Используется несколько подходов при проведении экспертизы. В ходе процедуры могут использовать только один или их комбинацию. На выбор влияют особенности объекта, информационная обеспеченность и прочие факторы. Подходы к оценке земельных участков следующие:
- Сравнительный. Используются методики, позволяющие сравнить данный объект с другими, имеющими похожие характеристики. Требуется информация о цене, по которой проходят сделки с аналогичными участками.
- Доходный. Подход предполагает использование методов, направленных на выявление размера потенциального дохода от объекта. Учитываются принципы наиболее эффективного распоряжения территорией.
- Затратный. Включает методики, позволяющие определить затраты, которые могут потребоваться на восстановление имущества с учетом его износа.
Перечисленные подходы позволяют избежать приобретения убыточного участка.
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
При проведении процедуры применяются различные методики, позволяющие оценить конкретный объект по определенным параметрам. Их несколько:
- Метод сравнения продаж. Заключается в определении стоимости на основе аналогичных данных о продаже других территорий. За основу берутся сделки, проведенные с объектами со схожими параметрами, и выводится стоимость для изучаемого участка.
- Метод выделения при оценке земельных участков. Применяется, как правило, для загородных территорий, когда вклад улучшений минимальный. Он вычисляется из общей суммы с учетом износа.
- Метод распределения при оценке земельных участков. Определяется цена долей в общей стоимости территории. Подобная методика применяется редко из-за низкой достоверности. Полученные данные считаются ориентировочными, а не точными;
- Метод капитализации ренты земли. Позволяет определить прибыль с территории, которая сдается в аренду. На ставку влияет размер и местоположение участка, его назначение, доступность расположения;
- Метод остатка. Он комплексный и позволяет выяснить, какую прибыль можно получить с ЗУ, если его застроить или улучшить;
- Метод предполагаемого использования. Применяется при условии, что территория может иметь назначение, благодаря которому владелец сможет получать с нее прибыль.
Методы оценки стоимости земельного участка также подразделяются на разбивочный и нормативный. В первом случае территория разделяется на несколько частей. Оценивается каждая из них отдельно и ЗУ в совокупности. Нормативная методика предполагает выявление стоимости, опираясь на установленные нормы.
Что влияет на стоимости земли
При проведении оценки учитываются многие факторы. Их выбор зависит также от метода, при помощи которого выполняется процедура. Наиболее распространенные параметры:
- Местоположение. Учитывается окружающая обстановка, особенности рельефа, местность, уровень развития инфраструктуры, доступность расположения, назначение территории.
- Цена ЗУ, расположенных по соседству или в этой местности.
- Потенциальная затратность, если планируется использовать территорию для получения прибыли.
- Конкурентность объекта.
- Наличие объектов, которые могут стать препятствием для полноценного использования земли.
Это не полный список, могут учитываться и другие факторы.
Сколько стоит оценка земельного участка
Цена за процедуру может быть только предположительной. Для получения точных данных нужно обращаться к специалисту, который сделает расчеты. Стоимость услуг оценщиков не фиксированная и варьируется в большом диапазоне, даже если они находятся в одном регионе.
Чтобы выяснить, примерно сколько стоит оценка дома и земельного участка, нужно знать, что влияет на эту сумму:
- Стоимость работы оценщика, в зависимости от его квалификации и опыта.
- Необходимо ли личное присутствие специалиста на территории или процедура пройдет дистанционно.
- Площадь ЗУ.
- Наличие строений на земле, их размер.
- Целевое назначение территории.
- Для какой инстанции требуются данные.
Также могут предоставляться дополнительные услуги, за которые также придется заплатить. Например, доставка отчета заказчику, необходимость дополнительного экземпляра документы, проведения топографической съемки ЗУ, срочное выполнение работы и прочее.
Особенности процедуры оценки ЗУ
Определение стоимости происходит в несколько этапов:
- Обращение к оценщику. Необходимо заключить с ним договор, где прописывается вся информация, включая особенности проведения оценки, стоимость процедуры и прочее. Также отмечают данные об объекте, включая его кадастровый номер, назначение.
- Проведение оценки. Специалист проводит необходимые процедуры для выявления стоимости территории.
- Согласование полученных результатов.
- Оформление отчета о проведенной работе.
В завершении эксперт выдает заключение, в котором содержится информация об установленной цене объекта, используемых методах оценки, ответы на вопросы, если таковые имелись у заказчика.
Заключение
Оценка стоимости ЗУ может потребоваться во многих ситуациях. Процедура позволяет установить цену объекта с учетом всех его особенностей. Для этого применяются различные методики. Нюансы процесса:
- Оценку может проводить только оценщик, имеющий сертификаты, подвергающие его право оказывать подобные услуги.
- На стоимость влияют многие факторы, включая особенности объекта, его расположение и прочее.
- Проводится оценка кадастровой или рыночной стоимости. В первом случае данные необходимы для вычисления размера имущественного налога, во втором – для установления цены ЗУ при его продаже, например.
- Метод проведения процедуры выбирается специалистом в зависимости от целей экспертизы и особенностей территории.
- В завершении оценки собственник получает заключение, где указываются основные моменты процедуры, а также выявленная стоимость объекта.
Читайте также:
