Собственники земли нередко сталкиваются с ограничением прав на земельный участок, статья 56 Земельного кодекса объясняет правовую сторону ущемления прав владельца земли. В небольшом обзоре рассмотрим главные положения ст. 56 и виды ограничений.
Основные положения законодательства
В статье кодекса указаны ограничения прав на землевладения, связанные с условиями его использования, в том числе с окружающей его природной средой. К последней категории относят мир животных и растений, памятники, археологические раскопки, естественную среду обитания зверей и пути их перемещения.
Ограничения прав на земельный участок согласно ст. 56, регламентируют актами местной исполнительной власти и решениями судов. Бывают бессрочные или установленные на период ограничения, передаются новому хозяину земли при ее покупке или наследовании. Регистрируются в едином реестре объектов недвижимости, могут быть обжалованы в суде.
Виды ограничений прав на земельные участки
Под ограничением понимают уменьшение прав хозяина ЗУ, понятие тесно связано с правами собственности — рента, наследование, сервитут, ипотека и т.п. Права ограничиваются ст. 56, если землевладение находится в зонах с особым использованием земель, на охраняемых государством территориях, в аренде, под арестом, в залоге. Рассмотрим каждый из запретов подробно, дополнительно отметив, что для справки по запретам на землю в открытом доступе размещены коды ограничения прав на земельный участок. С кодами можно свериться на профильных сайтах.
Сервитут на землю
Сервитутом называют право использовать чужую территорию, его устанавливают в следующих случаях:
- Отсутствует подъезд к участку, приходится пользоваться соседними.
- Нет доступа к источнику водоснабжения, нужно брать воду у соседей за плату или по договоренности.
- То же касается проведения в дом электричества, газа, инженерных сетей.
Сервитут может понадобиться для рыбалки, охоты, уборки урожая, выпаса коров и других домашних животных. Власти также могут быть заинтересованы в сервитуте, если необходимо проложить трассу, линию электропередач, газопровод. При сервитуте не должно нарушаться ВРИ участка — вид разрешенного использования.
Публичный сервитут
Создается согласно актам, выпущенным местными властями на основании закона. Сервитут этого типа нужен для осуществления хозяйственных работ, ремонта или обслуживания объектов инфраструктуры. Устанавливается по просьбам граждан для доступа к реке или озеру, к территориям, предназначенным для рыбалки и охоты.
Публичный сервитут не предполагает выплат компенсаций хозяину ЗУ за исключением случаев, когда сервитут создает видимые для него проблемы. За компенсацией обращаются в орган, наложивший ограничение. В заявлении следует четко обосновать требования и доказать, что использование земли стало затрудненным из-за сервитута. Если на уровне местных властей заявителю отказано в требовании, нужно идти в суд.
Частный сервитут и особенности соглашения
Этот вид ограничения прав на земельный участок, предусмотренный статьями закона, может быть установлен по соглашению граждан или по решению суда. Если граждане смогли мирно договориться, то соглашение регистрируют в ЕГРН, а сведения о сервитуте отражаются в официальном реестре. В противном случае частый сервитут не является законным. Его действие может быть бессрочным или ограничиваться определенным периодом. В соглашении кроме цели создания документа учитывают следующие данные:
- Кадастровый номер, ВРИ, площадь, границы, номер части землевладения, если только эта часть подпадает под сервитут.
- Срок действия договора, условия оплаты, права и обязанности сторон соглашения.
- Реквизиты и возможные гарантии.
Плата за ограничение этого вида должна быть соразмерной стоимости недвижимого земельного объекта. Если стороны не пришли к единому мнению, то разрешать конфликт придется в суде.
Особые условия использования ЗУ (ЗОУИТ)
Часто владельцы загородных территорий интересуются, что означает ограничение прав на земельный участок, так как их земля внесена в перечень ЗОУИТ. К этой разновидности территорий относятся:
- Зоны, где проходят магистрали жизнеобеспечения граждан.
- Санитарно-защитные зоны, устанавливающиеся возле объектов производства с вредными выбросами в атмосферу.
- Зоны охраны объектов, относящихся к культурному наследию России.
- Придорожные территории, а также те, для которых характерны подтопления.
- Рыбоохранные земли, лесопарковые территории, зеленые зоны.
Хозяева ЗУ, принадлежащих ЗОУИТ, вправе распорядиться им по своему желанию: продать, подарить, сдать в аренду. Производить определенные действия в границах ЗОУИТ запрещено. К примеру, если под землей проходит электрокабель, то земельные работы разрешено проводить только по согласованию с ее владельцем. Бывают ограничения на посадку деревьев, содержание скота, обустройство свалок и т.д.
Нередко возникают ситуации, когда хозяева ЗУ сомневаются в правомерности наложения ограничений. В этом случае обращаются к кадастровому инженеру, специалист проверит участок на предмет его вхождения в запретную зону. Данные, полученные инженером, часто разнятся с данными ЕГРН. Это веская причина для обращения в органы исполнительной власти для пересмотра ограничения прав пользования земельным участком.
Особо охраняемые территории (ООПТ)
К этой категории земель относятся:
- заповедники, природные и национальные парки;
- государственные природные заказники и памятники;
- ботанические и дендрологические сады с ценными объектами экологии.
При отнесении землевладения к ООПТ запрещено изменять его назначение ЗУ, в том числе организовывать садоводство и огородничество, строить дороги, прокладывать магистрали и ЛЭП. Здесь нельзя возводить промышленные строения, организовывать движение автотранспорта.
Отмечаются противоречия: ВРИ указывает на разрешенное строительство, а ООПТ запрещает его, тогда обращаются к положению об охраняемых территориях. Там указаны максимальные и минимальные параметры разрешенных строительства или реконструкции.
Аренда
Арендовать ЗУ можно на краткосрочный или долгосрочный период. Аренда является ограничением ЗУ, которое появляется в ЕГРН после регистрации арендного договора. Ограничения не влияют на сдачу участка в аренду. Арендатор должен быть оповещен о запретах на определенные действия с ЗУ. Когда договор аренды прекращает действие, запрет снимается.
Арест
Участок арестовывают по решению суда в качестве меры, обеспечивающей иск. Обычно суд принимает решение арестовать землю за долги по алиментам, кредитам или налогам. Судебные приставы выписывают постановление об аресте, описи ЗУ или его реализации на торгах. Арест ограничивает права владельца земли, он не может реализовать его, сдать в аренду и совершить иные действия.
Арест относится к абсолютным запретам. Единственное, что разрешено собственнику — проживать на арестованной земле. Есть исключения: нельзя арестовывать участок, являющийся единственным местом проживания должника.
Чтобы снять арест, подают исковое заявление в суд, в нем указывают основания для снятия ограничения. К ним относят квитанцию об оплате долга, постановление службы приставов. После положительного решения суда с бумагами обращаются в организацию, наложившую арест. Представители организации обязаны обратиться в Росреестр, который учтет изменения в едином реестре.
Ипотека
Этот тип ограничений разделяют на ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора. В первом случае ипотека возникает после заключения кредитного соглашения, тогда приобретаемый участок оказывается под залогом у банка. Участок находится в залоге у кредитной организации до момента выплаты ипотечного кредита. Его можно продать или сдать в аренду. Если у заемщика появляется крупный долг, ЗУ уходит в собственность банка в счет долгов.
Во втором случае в залоге оказывается уже имеющееся у заемщика имущество, в том числе ЗУ. Ипотека в силу договора регистрируется сторонами по отдельным заявлениям. На ипотеку по закону это правило не распространяется, она регистрируется в автоматическом режиме совместно с договором о купле — продаже земли.
Налоговый залог
Один из инструментов погашения задолженности налогоплательщика перед налоговой инспекцией. Ограничение права собственника земельного участка в виде залога по налогам действует с весны 2020 года. Участок налогового неплательщика может быть передан в залог банку, если прошло время, а долг по налогам, сборам и взносам страхования еще не погашен.
После решения руководителей налогового органа о залоге производится опись имущества должника, куда попадает вся собственность, включая земельные владения. Гражданин вправе пользоваться участком, но продать залоговое имущество разрешается только по согласованию с организацией, которая установила ограничение на земельный объект в виде залога.
Доверительное управление
Ограничение регистрируется в Росреестре и предполагает передачу прав на управление имуществом, в том числе земельным, третьим лицам. Управляющий вместо собственника вправе решать все проблемы, связанные с землей, в том числе касающиеся ограничений, наложенных на доверителя. Сменить собственника по договору доверительного управления не разрешается. В России практика доверительного распоряжения имуществом мало распространена.
Заключение
Наше время отмечено бурным развитием технологий и строительства, оказывающим влияние на состояние земельных владений, на которые власти часто накладывают ограничения. В обзоре мы выяснили, что значит ограничение прав на земельный участок, и что знание законодательства в области земельного права поможет его владельцу правильно им распорядиться. Потенциальный покупатель землевладения может заранее оценить масштаб проблем, связанных с данным участком, и приобрести другую землю — без наложенных на нее запретов.
Читайте также:
