Не все хотят жить в новостройках. Очень многие сознательно покупают квартиры на вторичном рынке. И причин для этого много. Инфраструктура в микрорайоне уже сформирована, усадка дома завершена, собственник жилья провел черновой ремонт. Но в любом случае нужно знать, как правильно осмотреть квартиру, на что обращать внимание, чтобы потом долгие годы не устранять проблемы. Либо может оказаться, что жить здесь вообще невозможно, и нужно скорее искать другой вариант.
О том, что необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, знают все. Покупатели запрашивают выписки из ЕГРН, узнают, кто прописан на выбранных квадратных метрах, нет ли среди них «сидельцев» или граждан, стоящих на учете в ПНД. Настораживают ситуации, когда жилье продается по доверенности или сразу после вступления в наследство.
А именно к осмотру помещений многие относятся халатно. Тем более, что современные технологии позволяют вообще купить квартиру дистанционно. Многие ограничиваются тем, что спрашивают у собственника, в каком состоянии находится квартира, при «осмотре» в ходе виртуального тура на сайте агентства. И надеются на то, что ответы будут четными. Потом же приходится вспоминать пословицу «видели глазки, что покупали».
Чтобы не сталкиваться с подобными ситуациями, нужно помнить, что нельзя доверять никому и ничему. Все нужно осмотреть, желательно пощупать самостоятельно. Также просто необходимо принюхиваться и внимательно слушать. И только потом делать вывод, покупать квартиру или искать иной вариант.
Не спешим заходить в квартиру. Сначала осматриваем двор
Даже на прилегающей территории можно узнать много интересного, например:
- Есть ли парковка, на сколько машин рассчитана. Если дом построен в XX веке, стоянки скорее всего не будет. И здесь важно посмотреть, кто и где оставляет авто. Может оказаться, что «железными конями» заняты все клумбы и подходы/подъезды ко двору.
- Закрыта территория для посторонних или нет, есть ли шлагбаумы на въезде или охрана. Забота о безопасности в настоящее время не бывает избыточной.
- В каком состоянии находится детская площадка, не валяются ли на ней или рядом горы пустых бутылок и прочего мусора. Этот пункт важен родителям с детьми.
- Нет ли во дворе раскопанных ям, следов от провалов грунта или постоянных луж. Если есть, вполне возможно, что подводящие к зданиям коммуникации изношены, придется мириться с постоянными ремонтными работами на прилегающей территории. Но не стоит забывать, что повышенная влажность приводит к размоканию фундамента и сырости, как минимум, на первых этажах.
Теперь — фасад дома и подъезд
Если двор находится в приемлемом состоянии, нет явных поводов сразу отказаться от покупки, можно переходить к дальнейшему осмотру. И начинать следует с обхода дома по периметру. Здесь необходимо учитывать:
- Наличие трещин, особенно мелких и многочисленных. Такие дефекты устранить невозможно. За несколько лет они покроют стены полностью, дом может перейти в разряд непригодных для проживания.
- Попытки граждан самостоятельно утеплить стены. Особенно это актуально для угловых квартир. Если такие факты есть, может оказаться, что зимой в доме жить не слишком комфортно.
- Состояние отмостки, отводов водосточной системы. Вода не должна стекать прямо под стены дома или по ним. Иначе — сырость, плесень и грибок, избавиться от которых очень сложно.
Перед тем, как осматривать квартиру перед покупкой вторичного жилья, нужно проверить, в каком состоянии находится подъезд. Здесь нельзя оставлять без внимания следующие моменты:
- Насколько на площадках чисто. Одно дело, если только прошел дождь, другое — если в углах лежит «вековая» пыль.
- Есть ли освещение на входе и этажах, в том числе аварийное.
- Предусмотрены ли камеры видеонаблюдения. Если да, то кому они принадлежат. Может оказаться, что жильцы самостоятельно пытаются решить проблемы с обеспечением безопасности.
- В каком состоянии находятся стены, не осыпается ли штукатурка, нет ли надписей самого разного характера. Заодно можно сделать выводы о том, кто проживает в подъезде, не будет ли по вечерам на площадках шумных скандалов и гулянок.
- Где расположены квартирные электрощитки и счетчики, защищены ли они от вандалов и любителей подключиться к чужой электросистеме.
- Есть ли запахи, выдающие присутствие заядлых кошатников и собачников.
- Предусмотрен ли в подъезде грузовой лифт. Если нет, могут возникнуть проблемы с подъемом мебели и бытовой техники на этаж. Не будет лишней проверка лифтов (пассажирского и грузового) в работе. Кабина не должна раскачиваться, останавливаться выше или ниже площадки этажа. Также нужно обратить внимание, когда лифт введен в эксплуатацию. Через максимум 25 лет его должны заменить.
- Курят ли жильцы в общих зонах. Даже если в момент осмотра никто не стоит с сигаретой, стоит обратить внимание на всевозможные пепельницы на окнах, в углах за батареями и т. д. Дополнительно стоит осмотреть двери потенциальных соседей. Если их регулярно пинают, «украшают» различными часто нецензурными надписями, возможно от покупки стоит отказаться. Рассчитывать на спокойную жизнь в таких условиях не приходится.
- Как функционирует мусоропровод при его наличии. В подъезде не должно вонять. Мешки с мусором вокруг приемной камеры — повод задуматься. Может оказаться, что мусоропровод вообще не работает, либо жильцы не считают нужным соблюдать элементарные правила гигиены. И то, и другое плохо. В доме будут плодиться не только тараканы, но и мыши с крысами. Избавиться от них очень сложно.
Только если по всем перечисленным выше критериям нет вопросов, можно непосредственно провести осмотр квартиры перед покупкой: без собственника или в его присутствии. Не стоит надеяться на то, что вы сможете заставить управляющую компанию навести порядок в подъездах или на прилегающей территории. Может оказаться, что сами жильцы безразлично относятся к состоянию дома. И тогда все ваши усилия окажутся бессмысленными.
На что обратить внимание при осмотре непосредственно квартиры: основные моменты
Подъезд осмотреть проще. Никто не будет отмывать его до блеска или срочно ремонтировать ради продажи одной квартиры. А вот собственно в помещении выявить дефекты сложнее. Если нет собственного опыта в подобных вопросах, лучше пригласить на смотр опытного строителя или ремонтника. Заодно можно выяснить, в какую сумму обойдется ремонт в дальнейшем.
При проверке квартиры нужно учитывать:
- Отсутствие незаконных перепланировок.
- Состояние инженерных коммуникаций: электрики, водопровода, канализации, вентиляции.
- Качество (наличие вообще) шумоизоляции.
- Состояние пола, потолка и стен.
Порядок проверки можно менять. Но ни один из пунктов нельзя оставлять без внимания.
Перепланировки
Если собственник планирует продать квартиру, у него на руках должен быть техпаспорт объекта. Как минимум, он предъявляет выписку из ЕГРН с экспликацией из плана БТИ. По этим документам можно узнать, нет ли незаконных перепланировок. Закон запрещает:
- Объединять кухню и комнату при наличии газовой плиты и/или колонки, например, при помощи арки.
- Выносить на балконы/лоджии батареи, если они подключены к централизованной системе отопления.
- Переносить мокрые точки (санузлы, кухни), присоединять к туалету прилегающий коридор и т. д.
Комитет по архитектуре при местной администрации никогда не даст разрешение на регистрацию подобных переделок. Если купить квартиру, с незаконными перепланировками, то по результатам возможной проверки оштрафуют именно текущего собственника. И он же будет возвращать объект недвижимости в первоначальное состояние.
Закон разрешает небольшие изменения, например, конфигурации дверных проемов не в капитальных стенах. Но собственник обязан внести соответствующие изменения в техническую документацию в БТИ.
Инженерные коммуникации
Для начала необходимо пройти на кухню и ванную. Здесь проверяют:
- Какие радиаторы установлены, как они подключены. Не должно быть пятен ржавчины на соединениях и кранах. Это же относится к точкам присоединения стиральной машины, отводам на раковины и унитаз.
- Напор воды в кранах, ее цвет и запах.
- Материал труб. Если стояки, разводка в санузле и на кухне еще стальные или чугунные, значит, ремонт в квартире не делали лет 30, как минимум. Покупателю все придется менять за свой счет.
- Наличие кранов, чтобы перекрывать подачу воды на отдельные раковины, унитазы, ванну, например, на случай ремонта. Идеально, если установлены датчики протечки.
- Как уходит вода из унитаза. Если после смыва надолго задерживается в чаше, где-то ниже есть засоры.
Следующий этап — проверка электрики. Потенциальный покупатель имеет право знать, как работают розетки. Желательно включить свет во всех помещениях и попросить запустить, например, микроволновку. Может оказаться, что проводка просто не рассчитана на подобные нагрузки. Розетки для подключения стиральной машины и иной столь же энергоемкой техники должны быть с заземлением и отдельными УЗО.
Если дом газифицирован, при осмотре квартиры нужно смотреть, в каком состоянии находятся плита и колонка, что использовано для подключения. Может оказаться, что собственник самовольно заменил стальные подводящие стальные трубы на гибкие шланги. И уже покупателю придется платить за обратную переделку. К тому же газовые трубы запрещено заделывать в стены. Это тоже нужно учитывать при осмотре.
Еще один важный фактор — вентиляция. Если она не работает должным образом, в санузлах и на кухне будет сыро. Проверить это очень просто. При закрытой двери и открытом окне достаточно приложить к вентиляционному отверстию лист любой бумаги. Если он притягивается к решетке, значит, все в порядке.
Состояние пола, стен и потолка
Здесь придется и смотреть, и слушать, и принюхиваться. Именно так правильно осматривать квартиру при покупке по мнению самих риэлторов.
Сначала о полах. Достаточно пройтись по комнатам, чтобы ощутить наличие просадок и услышать возможный скрип. Если это так, скорее всего под чистовым полом скрываются лаги. Их в квартирах не устанавливают уже лет 25-30. Доски в большинстве случаев придется менять.
Также специалисты рекомендуют опуститься на колени, чтобы …. понюхать пол. Запах от кошек, собак все равно остается даже у самых чистоплотных хозяев. Как минимум, отделку придется менять.
Если в планы покупателя не входит проведение даже косметического ремонта, необходимо проверить состояние паркета, ламината, линолеума, плитки. Важные моменты — отсутствие усадок, трещин, сколов, пузырей и прочих дефектов.
Далее можно переходить к осмотру стен. Здесь проверяют:
- Наличие отслоений обоев или штукатурки. Они могут свидетельствовать не только о некачественной работе отделочников, но и о протечках. Особенно внимательно нужно осматривать углы и стыки с потолком.
- Отклонения стен от вертикали. Дефекты в пределах 5-10 мм можно устранить за счет штукатурки. Более крупные придется маскировать гипсокартоном. А это — дополнительные расходы.
От стен взгляд стоит перевести на потолок. И снова основное внимание уделяется всевозможным пятнам и разводам. Может оказаться, что соседи сверху регулярно забывают забыть кран. Либо (что еще хуже) протекает крыша.
На всякий случай можно подняться на этаж выше и проверить, кто там живет. Если дверь открывает явно асоциальная личность, возможно стоит сразу поискать другую квартиру для покупки. В данном случае даже суд не поможет взыскать компенсацию за заливы.
Состояние шумоизоляции
Этот пункт не менее важен, если вы не хотите вместе с соседями слушать концерты рок-музыки или ждать, когда же успокоится ребенок парой этажей выше или ниже.
Необходимо проверить:
- Качество и состояние входной двери. Она защищает от подъездного шума, который неизбежен в многоквартирных и многоэтажных домах.
- Качество и состояние оконных блоков. Здесь уже речь идет о защите от уличного шума, особенно, если рядом с домом находится детская площадка. Можно потратить пару минут, чтобы узнать, как открываются/закрываются створки, не изношены ли уплотнители.
Заодно необходимо проверить, нет ли конденсата под подоконником, пятен сырости на скосах и щелей — источников сквозняка.
Но этого недостаточно для проверки шумоизоляции. Основным источником всевозможных звуков является сам дом, точнее, его жильцы. И для уточнения уровня шума, нужно идти на хитрости. Если осматривать стены на предмет наличия плесневого грибка лучше днем, то проверять шумоизоляцию нужно вечером, когда соседи пришли домой и занимаются личными делами.
И здесь может оказаться, что стены в здании вообще ничего не заглушают. Можно, конечно, потратить собственные ресурсы на обустройство шумоизоляции, но нужно понимать, что площадь комнат и высота потолков при этом существенно сократятся. К тому же даже самые современные материалы не способны полностью заглушить ударные и структурные шумы. Если сверху резвятся несколько ребятишек, нужно либо заранее смириться с их играми, либо сразу искать иной объект для покупки. Уговоры здесь не помогут.
Заключение
Покупка квартиры — очень сложный и затратный проект. Многие сталкиваются с подобной проблемой не чаще раза-двух за всю жизнь. Чтобы получить именно квартиру, а не обрести массу проблем, к осмотру перед покупкой как в новостройке, так и во вторичном фонде, нужно подойти максимально тщательно.
Необходимо проверить:
- В каком состоянии находится придомовая территория, есть ли игровая площадка и стоянка для авто.
- Как давно в подъезде проводился ремонт, работают ли лифты и освещение. Наличие нецензурных надписей на стенах и соседских дверей со следами от ударов ног — повод поискать другое жилье.
- Нет ли на фасаде трещин, стяжек и локально расположенных плит утепления.
- В каком состоянии находятся стены, пол, потолок, коммуникации, окна и двери непосредственно в квартире. Многие покупают именно «убитое» жилье, чтобы делать ремонт «под себя». Но в этом случае можно рассчитывать на значительную скидку по цене от рыночной.
- Наличие перепланировок, особенно незаконных.
- Качество звукоизоляции в доме. Оценивать квартиру по этому фактору лучше ближе к вечеру.
При осмотре квартиры, особенно на вторичном рынке, не стоит стесняться задавать вопросы собственнику или его представителю. Если продавец уходит от ответов, начинает рассказывать о прекрасном виде из окон и наличии магазинов в соседних домах, проверку необходимо провести еще тщательней.
Читайте также:
