Человеку свойственно стремиться к большему. Кто-то хочет приобрести большую квартиру, а кто-то думает, как увеличить площадь земельного участка в СНТ, городе или деревне. Можно действовать самозахватом и стать фигурантом административного или уголовного дела, а можно выбрать один из совершенно законных способов.
Можно ли в принципе увеличить площадь земельного участка
Да, но есть несколько условий, выполнение которых строго обязательно:
- Увеличение одним из приведенных ниже способов допускается исключительно для участков, находящихся в собственности. Арендаторы или лица, получившие землю в бессрочное пользование, прирастить площадь не смогут.
- Расширяемый участок изначально относится к землям СНТ или отведен под ИЖС. Альтернатива — личное приусадебное хозяйство (ЛПХ).
- У исходного и присоединяемого участков одинаковая категория земель и ВРИ. Если например, один объект предназначен под ведение садоводства, а прирезаемый к ЛПХ, объединить их не удастся.
- Базовый и присоединяемый участки расположены рядом, имеют общую границу. Например, собственник дачи или фермы видит за своим забором территории, которые никто не обрабатывает. Они зарастают сорняками, остаются бесхозяйными в течение десятилетий. В крайнем случае допускается образование многоконтурного участка.
Как за счет перераспределения или прирезки можно увеличить земельный участок
В самом простом варианте собственник может получить во владение несколько соток земли за счет перераспределения территорий, примыкающих к участку, но формально никем не занятых.
Собственником прирезаемых земель может быть государство либо муниципалитет. Эту информацию лучше уточнять заранее, чтобы зря не тратить время на сбор и оформление документов.
Увеличить уже имеющийся земельный участок путем присоединения пустующей территории можно, если соблюдается целый ряд условий:
- Для образованного объекта соблюдаются ограничения в части площади, актуальные и для категории, и для ВРИ. Максимальные значения устанавливаются на уровне каждой отдельной республики или области. Если, например, дача и так имеет предельно допустимый размер, увеличить ее еще не удастся. Но можно попробовать получить второй дачный участок, действуя аналогичным образом.
- На присоединяемой территории отсутствуют здания и сооружения. Не имеет значения, кто является их собственником: государство, муниципалитет, физическое или юридическое лицо.
- В отношении участка нет никаких ограничений, обременений, сервитутов. Земли не выведены из оборота, не зарезервированы под какие-либо нужды текущим владельцем. Например, на этом участке не планируется какое-либо строительство.
- Объект не выставлен на торги вне зависимости от причины этого действия.
Чтобы провести перераспределение, претендент на участок должен обратиться в местную администрацию (архитектурный комитет, земельную комиссию и т. д.) с соответствующим заявлением. Нужно быть готовым к публичным слушаниям по данному вопросу.
Подавать документы можно как напрямую (если это возможно, в том числе территориально) или через МФЦ.
В любом случае необходимо подготовить следующие документы:
- Постановление о приватизации, договор купли-продажи или дарения исходного участка или иные правоустанавливающие документы. Если право собственности на объект надлежащим образом зарегистрировано в Росреестре, эти документы можно не предоставлять. Члены земельного комитета (иной структуры) запросят их по каналам межведомственного взаимодействия.
- Составленный должным образом межевой план. Если он отсутствует, можно подготовить схему расположения участков.
Обращаться с заявлением может как непосредственно собственник исходного объекта, так и его представитель. В последнем случае потребуется нотариально заверенная доверенность.
У земельного комитета (или иной инстанции) есть 30 календарных дней на рассмотрение заявления. Если ответ положительный, заявитель может обращаться к кадастровому инженеру для составления нового межевого плана и акта согласования границ с соседями. Эти документы остается передать в Росреестр и зарегистрировать официально свое право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Участок в старых границах одновременно снимают с кадастрового учета.
Нужно ли платить за прирезку
Ни город, ни федерация бесплатно землю не отдадут. Исключение — приватизация ранее предоставленных участков. Принимая решение о прирезке территории, необходимо предварительно уточнить стоимость сотки в местной администрации. Например:
- Если участок принадлежит федерации, заплатить в бюджет придется не менее 15% от кадастровой стоимости объекта.
- В Московской области при перераспределении земель плата составит 50% от кадастровой стоимости.
Как увеличить площадь земельного участка после уточнения границ или межевания
Этот способ редко позволяет увеличить площадь объекта на физическом уровне. Речь в большинстве случаев идет об уточнении данных, содержащихся в Росреестре. Например, участок образован еще до принятия Земельного кодекса. Собственник получил на руки некие правоустанавливающие документы. Позднее на их основании данные были перенесены в Госкадастр. Но на текущий момент времени в ЕГРН отсутствуют сведения о площади объекта, нахождении поворотных точек и границ.
Формально владеть участком подобная ситуация не мешает. Но продать его или подарить, разделить на два или объединить с третьим не получится. Нельзя исключать полностью и возможность судебных тяжб с соседями. Из-за того, что границы не вынесены, может оказаться, что кто-то незаконно пользуется чужой землей.
Процедура уточнения границ земельного участка
Начинать работу следует с выбора кадастрового инженера. Он должен либо сам иметь допуск СРО, либо работать в компании, являющейся членом саморегулирующейся организации. Это условие обязательно. Если оно не соблюдено, Росреестр не примет документы по участку на регистрацию.
Далее уточнение проводится по следующему алгоритму:
- Изучение документации, относящейся к объекту.
- Формирование межевого плана и вынос границ в натуру.
- Согласование уточненных границ с собственниками соседних объектов недвижимости.
Владельцев смежных участков необходимо надлежащим образом уведомить о процедуре. Если нет их адресов, можно разместить соответствующие объявления в региональных СМИ. Если же соседи не согласятся с результатами выноса границ в натуру и не подпишут акт, для решения проблемы придется обращаться в суд.
Если же новый межевой план только фиксирует текущую ситуацию, заявитель может обращаться в Росреестр для внесения данных в ЕГРН. Дополнительно потребуются правоустанавливающие документы на участок.
Что нужно знать об уточнении границ
Нужно быть готовым к тому, что площадь участка изменится в большую сторону, но только в определенных пределах:
- Увеличение не может превышать некоторый минимум, установленный для конкретной категории и ВРИ земель, действующих на уровне федерации или региона.
- Если на уровне законодательства никакие предельные значения не установлены, участок можно увеличить только на 10% от исходной площади. Например, к объекту в 10 соток можно добавить только одну. Если же площадь участка равна 5 соток, то после увеличения она не будет превышать 5,5 соток.
Выкуп заброшенного участка
В любом дачном кооперативе можно найти несколько участков, которые никто давно не обрабатывает. Сады зарастают бурьяном и порослью вишни, а хозяева появляются в лучшем случае раз в год.
Если кто-либо из соседей заинтересован в приобретении смежного участка, он может попытаться найти собственника (например, через выписку из Росреестра) и договориться с ним о покупке. Перед оформлением сделки купли-продажи необходимо провести межевание участков, чтобы исключить возможные территориальные претензии от соседей в будущем. После этого с договором, межевым планом и правоустанавливающими документами на недвижимость можно обращаться в Росреестр.
Покупателю нужно быть готовым к тому, что именно он будет оплачивать и межевание, и госпошлину за переход права собственности, погашать долги перед СНТ по взносам.
Перевод в муниципальную собственность с последующим выкупом
В процессе розыска владельца соседнего брошенного участка может оказаться, что бывший собственник умер или признан отсутствующим безвестно. Как вариант, ни в одном официальном документе вообще нет сведений о владельцах.
В этом случае любой желающий может обратиться в земельный комитет при администрации с требованием о признании земли бесхозной. В соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ соответствующую запись должны внести в Росреестр. Если в течение года никто не предъявит на объект свои права, то на основании п. 3 ст. 225 ГК РФ участок переведут в собственность муниципалитета. Далее его могут выставить на торги или передать желающему в аренду.
Если бесхозный участок находится на территории СНТ, для приобретения его на льготных условиях необходимо заручиться решением общего собрания садоводов о распределении объекта в пользу заявителя. Последний обязательно должен быть членом товарищества.
Процедура немного упрощается, если бесхозный участок является выморочным имуществом. В этом случае в соответствии со п. 1 ст. 1151 ГК РФ его сразу признают муниципальной собственностью.
Все сказанное выше не относится к землям общего пользования СНТ. Их не удастся выкупить или получить во владение иным способом.
Открытое владение
В ст. 234 ГК РФ содержится такое понятие, как приобретательная давность. На практике это означает, что любой, кто непрерывно и открыто обрабатывал некоторый участок в течение 15 лет, далее может переоформить его в свою собственность. Для этого придется обращаться в суд.
Но в данном случае необходимо понимать, что если в какой-либо момент времени появится владелец участка, он имеет право на возврат своего имущества. И тот, кто все это время занимался благоустройством территории, даже не сможет предъявить ему какие-либо претензии, потребовать материальную компенсацию. Более того, его самого могут обвинить в захвате чужой собственности.
Заключение
Для законного увеличения площади своего земельного участка можно использовать следующие способы:
- Перераспределение. Актуально в отношении земель, находящихся в собственности у государства или конкретного муниципалитета.
- Уточнение границ. Для проведения процедуры необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать составление межевого плана.
- Выкуп смежной территории у собственника. Для получения данных о владельце можно запросить выписку из ЕГРН.
- Перевод в муниципальную собственность с последующим выкупом. Этот вариант актуален, если у участка вообще нет собственника, либо объект относится к выморочному имуществу.
- Приобретательная давность. Если кто-либо в течение 15 лет, не скрываясь и не делая перерывы, обрабатывает участок, он может переоформить объект недвижимости в свою собственность через суд.
Но при выборе любого из перечисленных способов важно знать следующее:
- Арендатор участка не может подавать заявление о прирезке смежных земель. Это — привилегия собственников.
- Прежде чем заниматься приращением, необходимо уточнить границы своего надела.
- Базовый и присоединяемый участки относятся к одной категории земель. Нет отличий и во ВРИ. Так, к объекту, выделенному для ИЖС, нельзя присоединить земли, отведенные под ЛПХ.
Нельзя забывать и о том, на сколько можно увеличить земельный участок. Минимальные и максимальные значения для дач, ИЖС, ЛПХ устанавливают на уровне регионов. Если же в области или республике этот вопрос никак не решается, то увеличение при прирезке или уточнении границ не может превышать 10% от площади исходного объекта.
Читайте также:
