Собственникам квартир необходимо знать, за что, за какие долги у них могут отобрать их недвижимость. Оснований для этого очень много.
Лишиться права проживать на квадратных метрах могут и владельцы, и наниматели по договору социального найма. В отдельных случаях для этого достаточно даже однократного нарушения законодательства.
Чаще всего граждане теряют жилье по следующим причинам:
- Долги по ипотечным кредитам.
- Банкротство.
- Задолженность по оплате коммунальных услуг.
- Долги по прочим кредитам при условии, что изымаемая квартира не является единственным жильем неплательщика.
- Незаконные перепланировки.
- Нецелевое использование квартиры.
- Строительство дома с нарушениями.
- Мошенничество со стороны третьих лиц.
- Признание недействительной сделки купли-продажи, договоров дарения или ренты.
- Изъятие квартиры в случае изъятия участка под домом.
Каждая из обозначенных выше причин заслуживает отдельного рассмотрения.
Долги по ипотечным кредитам
Каждая вторая квартира в России покупается с использованием заемных денег. Ипотечные кредиты выдают на 20-30 лет. И за это время заемщик может лишиться работы и дохода. За этим следуют просрочки и претензии от банков.
При одновременном выполнении следующих условий кредиторы имеют право заявлять о досрочном расторжении договора и могут отобрать квартиру за долги:
- Просрочка составляет 3 и более месяцев.
- Задолженность превышает 5% от суммы, обозначенной в соглашении.
Не будет иметь значения то, что квартира является единственным жильем заемщика. На улицу выселят даже несовершеннолетних детей.
В соответствии с последними изменениями в законодательстве МФО не могут выдавать займы под залог квартиры, значит, и отобрать ее в экстренной ситуации не смогут.
Но остаются частные кредиторы. С ними лишиться квартиры очень просто. В договорах обычно прописывают такой механизм действий, что заемщик даже в суде не сможет отстоять свое право на недвижимость.
Большая часть подобных кредиторов даже не планирует вести переговоры с должниками, предоставлять отсрочки по платежам. Есть неоплаченная задолженность, квартира переходит в собственность займодавца.
Банкротство с продажей имущества
Если гражданин накопил долги на сумму свыше 500 тыс. рублей, его могут признать банкротом. Все его имущество включают в конкурсную массу и продают с торгов. Исключение делают только для активов, обозначенных в ст. 446 ГПК РФ.
Применительно к продаже жилья нужно отметить следующие моменты:
- При оформлении банкротства ипотечную квартиру отберут в том случае, если залогодержатель вошел в число конкурсных кредиторов. Продавать объект будут отдельно. За счет вырученных денег в первую очередь погасят задолженность перед кредитующим банком.
- Если квартира у банкрота одна, и она не является ипотечной, изъять ее для продажи не могут. Но и здесь возможны исключения. Еще в 2020 году наметилась тенденция, когда у должников забирали даже единственное, но роскошное жилье. При этом кредиторы, настаивающие на такой продаже, обязаны купить должнику другую квартиру с учетом количества членов семьи и актуальных санитарных норм по количеству квадратных метров на каждого.
Если же у банкрота два, три объекта недвижимости, многое будет зависеть от суммы задолженности и стоимости собственно имущества. В любом случае должнику обязаны оставить жилье, соответствующее санитарным нормам. Например, семью из 3-4 человек не могут переселить в однокомнатную квартиру, чтобы продать трехкомнатную.
Задолженность по коммунальным услугам
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. При наличии просрочек ресурсоснабжающие организации имеют право обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности.
Единого ответа на вопрос, могут ли у гражданина отобрать квартиру, если не оплачивать ЖКУ, нет. Все зависит от обстоятельств каждого конкретного дела:
- Квартира находится в собственности. Взыскатели могут действовать в соответствии с общими правилами. Поставщик газа, воды или электроэнергии может отключить неплательщика от инженерных сетей. Далее — обращение в суд и в ФССП. Если сумма задолженности значительная, у должника есть, как минимум, две квартиры, одну из них могут изъять для продажи через торги. За счет вырученной суммы погасят долги. Остаток денег отдадут должнику.
- Жилье предоставлено на условиях социального найма. Неприватизированную квартиру могут отобрать, если арендатор в течение 6 месяцев без веских причин (болезнь, длительное отсутствие в стране и т. д.) не оплачивает ЖКУ, муниципалитет может заявить о расторжении договора.
Долги по потребительским кредитам
За бумом потребительского кредитования последовал бум неплатежей. Суды рассматривают тысячи и миллионы исков от банков к неплательщикам. А потом к работе подключаются приставы-исполнители.
Они имеют право накладывать арест на банковские счета должника, изымать имущество, не обозначенное в ст. 446 ГК РФ. Квартиру не могут отобрать в случаях, если она является единственным жильем должника вне зависимости от того, в каких цифрах измеряется задолженность. Исключение могут сделать для роскошных пентхаусов и т. д.
Незаконные перепланировки
Если собственник или наниматель (по договору соцнайма) желает перенести дверной проем в квартире или изменить его форму, разобрать полностью или частично межкомнатную перегородку, он должен предварительно получить разрешение в БТИ. Специалисты проверят возможность выполнения подобных операций и дадут официальное разрешение или вынесут мотивированный отказ. Последнее неизбежно в следующих ситуациях:
- объединение кухни с газовым оборудованием и комнаты;
- вынос отопительных батарей на застекленный балкон (лоджию). Это актуально, если дом подключен к централизованной системе отопления;
- перенос «мокрых точек». В частности, санузел не должен находиться над спальней или иной жилой комнатой в квартире ниже;
- затрагивается целостность несущих конструкций;
- планируется демонтаж вентиляционных коробов.
Если собственник самовольно выполнит перепланировку, его на основании ст. 29 ЖК РФ могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние. Если нарушитель откажется сделать это в отведенный ему срок, квартиру могут изъять и выставить на торги. Из вырученной суммы вычтут судебные расходы. Остальные деньги передадут бывшему владельцу. Но устранять результаты перепланировки будет уже покупатель.
Использование квартиры не по назначению
Если наниматель по договору социального найма решит собирать в спальне мебель, а в гостиной разводить собак, муниципалитет имеет право выселить его. Но факты нарушений придется доказывать.
Собственников жилых помещений в основном штрафуют на основании ст. 7.21 КоАП РФ. Но, если нарушения становятся постоянными, например, уровень шума превышает допустимые значения днем и ночью, квартиру могут изъять и выставить на торги. Часть вырученной суммы направят на погашение судебных издержек. Остальное получит бывший собственник.
Строительство дома с нарушениями
Покупатели квартир в новостройках излишне доверяют красочной рекламе и забывают проверить проектную документацию и разрешение на строительство. А потом, когда дом уже сдан в эксплуатацию, оказывается, что участок под ним предназначен под ИЖС. И строение подлежит сносу.
Страдают в подобных ситуациях в основном добросовестные покупатели. Застройщик получает деньги и зачастую либо вообще ликвидирует бизнес, либо проводит реорганизацию с перерегистрацией. А незадачливые владельцы квадратных метров остаются и без жилья, и без денег. В отдельных ситуациях им удается узаконить свое право на квартиры через суд. Но в основном на объект все же выезжает экскаватор для демонтажа постройки.
Мошенничество со стороны третьих лиц
Гражданин сдает свою квартиру в аренду и уезжает в длительную командировку. А после возвращения узнает, что у его имущества уже новые собственники. «Арендатор» за несколько месяцев успевает подделать доверенность и выставить квартиру на продажу.
В самых сложных ситуациях за время отсутствия законного собственника квартиранты могут не только отобрать квартиру, но и перепродать ее несколько раз. Ответчиком в суде практически всегда становится текущий владелец. Именно он теряет деньги. Мошенников в 9 случаях из 10 не находят. Либо их просто никто и не пытается искать.
К этому же пункту можно отнести и действия недобросовестных наследников. Например, у бабушки несколько внуков. После ее смерти один из них, не информируя остальных, вступает в наследство и практически сразу продает недвижимость. Прочие наследники узнают о нарушении своих прав и настаивают на отмене сделки.
Как вариант, преемники не учитывают интересы лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственной массе. В этом случае договор купли-продажи квартиры также могут признать недействительным.
Нарушения при оформлении договора купли-продажи, дарения, ренты
Эта группа причин для изъятия квартиры самая обширная. Нарушения со стороны продавца (дарителя, рентополучателя) могут самыми разными, например:
- На продажу выставлен объект, находящийся под арестом или обременением. Росреестр в подобной ситуации просто не зарегистрирует переход права собственности.
- Квартира куплена в браке, но владельцем значится только один из супругов. И он «забывает» получить у мужа/жены согласие на продажу. Как вариант, супруги уже развелись, но процедура раздела имущества еще не завершена.
- Собственником и продавцом является ребенок младше 14 лет либо недееспособное лицо. Сделка купли-продажи в этом случае изначально будет ничтожной.
- Продавец уже после подписания договора, регистрации перехода права собственности и получения денег заявляет, что находился под воздействием алкоголя или наркотиков. Либо на него оказывали давление, вынуждая продать квартиру. Доказывать наличие подобных обстоятельств придется в суде. Но, как показывает практика, судьи зачастую становятся на сторону бывшего владельца.
- На продажу выставлена приватизированная квартира. При этом родители не учли интересы детей. Как вариант, кто-то из проживающих временно отсутствовал и не мог участвовать в приватизации. Впоследствии у него будет право либо опротестовать сделку купли-продажи, либо жить в этой квартире на законных основаниях.
- Часть ипотечного кредита закрыта за счет средств семейного сертификата. Но родители в нарушение законодательства не выделили доли детям, а сразу выставили квартиру на продажу. Опротестовать сделку могут как наследники, так и органы опеки.
- Даритель уже после переоформления квартиры на одаряемого заявляет, что остался без средств к существованию и требует вернуть ему его имущество.
- Рентополучатель умирает. А потом его родственники заявляют, что рентодатель вынудил члена их семьи подписать договор ренты. Либо сам собственник еще при жизни отказывается от передачи квартиры, даже не объясняя причины.
Формально в перечисленных выше ситуациях добросовестный покупатель может рассчитывать на получение компенсации из государственного бюджета на основании ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Но это возможно только в том случае, если суд примет решение об изъятии квартиры с учетом положений ст. 312 ГК РФ.
Изъятие квартиры в случае изъятия участка под домом
Государство или муниципалитет имеют право изымать земельные участки для своих нужд, например, под строительство значимых объектов, прокладку дорог. Если на каком-либо из наделов расположены многоквартирные дома, то изъятию подлежат и собственно квартиры и иные помещения. Их собственники в подобной ситуации могут рассчитывать на компенсацию в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.
Заключение
Ответов на вопрос, за что и как отбирают квартиры у москвичей и жителей иных городов и регионов страны, бесконечно много. Гражданин может:
- стать жертвой мошенников;
- потерять недвижимость из-за долгов по ЖКУ и кредитам, в том числе ипотечным;
- купить жилье с обременением;
- получить предписание об изъятии квартиры для нужд государства или муниципалитета.
Отобрать квартиру могут не только при банкротстве за неуплату кредитов. Основанием для изъятия и последующей продажи через торги может стать нецелевое использование жилых помещений или наличие незаконной перепланировки.
Читайте также:
